C'est une réalité que beaucoup découvrent trop tard, souvent lors d'un audit de rachat ou à la suite d'un sinistre : un projet solaire sans une division foncière ou volumique rigoureuse est un projet intrinsèquement complexe et financièrement risqué.

Dans l'industrie des énergies renouvelables, nous ne construisons pas des installations pour 5 ans. Un projet photovoltaïque est un engagement foncier sur 30 à 40 ans. Que vous soyez un agriculteur souhaitant un hangar agricole financé par un tiers, un industriel devant se conformer à la Loi APER (ombrières), ou un fonds d'investissement cherchant à consolider un portefeuille d'actifs, la règle est d'airain. Sans isoler juridiquement la centrale photovoltaïque de son terrain ou de son bâtiment hôte, vous vous exposez à des refus de financement bancaire immédiats ou à de graves conflits d'usage qui paralyseront votre exploitation.

Voici pourquoi la structuration foncière n'est pas qu'une formalité administrative, mais le véritable juge de paix de la viabilité et de la rentabilité de votre projet sur le long terme.

En droit immobilier français, "la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous". Pour déroger à cette règle et protéger à la fois le propriétaire foncier et l'investisseur solaire, le droit propose deux outils d'ingénierie de précision :

• La Découpe Parcellaire (Projets au Sol / AgriPV) : C'est une division géométrique classique au plan cadastral. Elle nécessite l'intervention d'un Géomètre-Expert qui va réaliser un Document d'Arpentage (DA). Le terrain accueillant les panneaux (les structures, les onduleurs, les postes de livraison) devient une nouvelle parcelle autonome, dotée de son propre numéro cadastral, et totalement distincte du reste de votre exploitation agricole ou industrielle.

• La Division en Volumes (Bâtiments / Toitures) : Utilisée quand on ne peut pas diviser le sol (par exemple, des panneaux installed sur un toit industriel ou agricole existant). On crée ce qu'on appelle un État Descriptif de Division en Volumes (EDDV). Concrètement, le notaire et le géomètre découpent l'espace en 3D à l'aide de cotes altimétriques. Le propriétaire originel garde la propriété exclusive du sol et du volume intérieur utile de son bâtiment. Parallèlement, le projet solaire obtient un droit réel et un volume géométrique distinct (la toiture et l'espace juste au-dessus) pour y exploiter sa centrale.

Pour y voir plus clair, voici les montages appliqués systématiquement par notre Bureau d'Études chez Horizon Renouvelable, selon la typologie de votre projet :

• Toiture existante (bâtiment industriel, logistique ou agricole) : Division en volumes (EDDV). Le bâtiment et le terrain étant déjà existants, on vient juridiquement détacher uniquement la strate supérieure (le toit et la charpente support) pour y loger la centrale photovoltaïque, sans jamais toucher à la pleine propriété du foncier au sol ni entraver l'activité en dessous.

• Ombrières de parking (Loi APER) : Division en volumes (EDDV). C'est le cas d'école de la superposition d'usages. L'entreprise hôte conserve la pleine propriété et l'usage du sol pour le stationnement de ses clients ou salariés. Le Tiers Investisseur obtient, via l'EDDV, la propriété exclusive du volume aérien (la structure métallique de l'ombrière et la centrale photovoltaïque).

• Projet au Sol ou AgriPV (plein champ) : Découpe parcellaire. On détache physiquement et cadastralement la zone d'implantation des structures et des clôtures du reste de vos terres agricoles ou de vos friches. Cela évite que les hypothèques solaires ne viennent grever vos terres cultivables adjacentes.

• Hangar neuf (bâtiment à construire par un tiers) : Combinaison des deux (ou Bail à Construction sur parcelle découpée). On réalise généralement une découpe parcellaire initiale pour isoler l'emprise au sol du futur bâtiment neuf. Ensuite, le contrat notarié (le Bail à Construction) vient séparer la propriété de la toiture productrice d'énergie (détenue par le Tiers Investisseur) de l'usage gratuit et exclusif du volume intérieur (réservé à l'exploitant).

• Serre agricole (neuve ou existante) : Montage sur-mesure AgriPV. Qu'il s'agisse d'une construction neuve financée par nos soins ou d'une rénovation de serre existante, la structure est avant tout un outil de production agricole. La division volumique (EDDV) est privilégiée pour garantir à l'agriculteur un contrôle absolu sur son environnement de culture (le volume bas), tandis que le Tiers Investisseur sécurise la canopée solaire (le volume haut).

Une division foncière demande de l'anticipation et de la rigueur, mais elle aligne les intérêts de toutes parties prenantes.

Pour le Propriétaire Foncier / Hébergeur :

• (+) Protection absolue du patrimoine : Votre actif industriel ou agricole est totalement cloisonné. Les dettes du projet solaire ne peuvent en aucun cas impacter vos autres biens.

• (+) Maintien de l'usage et clarté fiscale : Vous conservez l'exploitation totale du reste de votre terrain ou de l'intérieur de votre bâtiment. De plus, cela clarifie la fiscalité locale (Taxes foncières, IFER) qui sera imputée avec précision à la société solaire sur son lot défini, et non à votre entreprise.

• (-) Démarches administratives initiales plus lourdes, impliquant le passage d'un géomètre-expert avant la signature des actes définitifs.

• (-) Nécessité de concéder des servitudes indispensables (passage, câbles) actées chez le notaire.

Pour le Tiers Investisseur / Porteur de Projet :

• (+) Bancabilité optimale : En créant un "droit réel immobilier" autonome, l'actif (la centrale PV) est isolé. Les banques exigent cette isolation pour inscrire leurs garanties (nantissements, hypothèques) exclusivement sur le projet, ce qui les rassure immédiatement.

• (+) Revente et liquidité facilitées : La cession de la centrale (généralement logée dans une Société de Projet appelée SPV - Special Purpose Vehicle) se fait par simple cession de parts sociales, sans nécessiter l'accord du propriétaire du terrain, puisque les droits fonciers du projet sont déjà figés et indépendants.

• (-) Frais incompressibles (géomètre et actes notariés complexes).

• (-) Délais de développement rallongés de quelques semaines pour la purge des formalités de division.

Sur le marché, certains développeurs peu regardants vous proposeront d'aller plus vite en évitant ces divisions. C'est l'illusion d'une vitesse qui vous coûtera très cher à moyen terme.

• L'appât du gain à court terme : Une promesse de démarches allégées, une économie des honoraires de géomètre sur le budget initial (capex), et une signature prétendument immédiate (bien qu'il y ait toujours des frais de notaire à prévoir pour l'enregistrement des baux).

• La Réalité (Les Conséquences catastrophiques) : Même si les banques acceptent parfois de financer ces projets précaires parce que le bail bloque heureusement les parcelles ciblées (ce qui empêche théoriquement la saisie de la centrale en cas de faillite du propriétaire foncier), l'absence de division d'origine entraîne une confusion des patrimoines.

  • Sans existence juridique de la parcelle ou du volume propre à la centrale, la gestion administrative future (fiscalité, assurances, urbanisme) est lourdement complexifiée.

  • Le blocage lors des "Due Diligences" : Si le développeur tente de revendre l'actif à un fonds d'investissement institutionnel, les avocats d'affaires auditeront le projet. Sans division propre, le projet sera immédiatement décoté, voire rejeté en bloc.

Qu'il y ait division cadastrale ou en volumes, il faut lier le foncier isolé au projet d'exploitation énergétique via un contrat constitutif de droits réels. Nous utilisons deux actes authentiques majeurs, signés devant notaire :

1. Le Bail à Construction (BAC) : C'est le contrat roi pour les projets de hangars agricoles neufs et les ombrières de parking. Le Tiers Investisseur s'engage à édifier la charpente (ou la structure métallique de l'ombrière) et la couverture de la toiture solaire. Pour les hangars, attention, précision indispensable : nous ne réalisons pas le bardage latéral. L'aménagement des murs et l'éventuelle fermeture totale du bâtiment ("le clos") restent à la charge de l'exploitant agricole. À la fin du bail, le bâtiment (ou l'ombrière) revient à l'hébergeur, ainsi que la centrale solaire. Si ce dernier ne souhaite pas la conserver, l'investisseur a l'obligation contractuelle de démonter la centrale photovoltaïque et de remettre le site en état, tout en assurant la parfaite étanchéité du site. La durée standard est de 30 ans, avec 10 ans en option pour laisser le temps à l'investisseur d'amortir son investissement lourd.

2. Le Bail Emphytéotique (BE) : Idéal pour les centrales au sol, les très grandes toitures existantes, ou certaines ombrières complexes adossées à un EDDV spécifique. Il confère au locataire (le producteur d'énergie) un droit réel immobilier très fort, lui permettant d'hypothéquer son droit pour obtenir des crédits bancaires. La durée standard de ce bail est également de 30 ans, assortie de 10 ans en option, moyennant le paiement d'un loyer (le canon emphytéotique).

Le point de vigilance majeur (Les Servitudes d'accompagnement) : Une division n'a de sens que si elle est exploitable. Tout bon acte notarié doit intégrer des servitudes vitales rattachées perpétuellement au projet :

• Une servitude de passage pour l'accès des engins de maintenance au chantier et durant toute la vie de la centrale.

• Une servitude de tréfonds et de surplomb pour le passage souterrain ou aérien des câbles haute tension d'ENEDIS, jusqu'au poste source de raccordement.

C'est ici que la logique du "Bon père de famille" et de l'anticipation industrielle prend tout son sens. Que se passe-t-il concrètement si un départ de feu électrique se déclare sur la toiture, ou si un violent orage provoque une fuite endommageant votre stock industriel ou votre matériel agricole en dessous ?

Sans un montage foncier précis (notamment l'EDDV), les polices d'assurance du propriétaire et de l'exploitant solaire se chevauchent. En cas de sinistre, cela mène invariablement à des batailles d'experts interminables pour définir les responsabilités, paralysant la remise en état de votre outil de travail.

C'est pourquoi, au-delà de la division volumique qui sépare physiquement les zones de responsabilités (l'assurance multirisque du propriétaire couvre l'exploitation interne, celle de la centrale couvre les panneaux et le productible), il est impératif d'intégrer au bail notarié des clauses de non-attaque (aussi appelées "clauses de renonciation à recours") croisées entre l'investisseur et le propriétaire foncier, ainsi qu'entre leurs assureurs respectifs.

Ainsi, lors d'un sinistre, chaque assurance rembourse directement ce qui appartient à son propre assuré de manière stricte et indépendante, sans chercher à attaquer l'autre partie. Le règlement des indemnités est fluide, rapide, et l'exploitation globale n'est pas paralysée par des procédures judiciaires. 

« Les fonds d'infrastructures et les acteurs institutionnels de premier plan avec lesquels nous travaillons chez Horizon Renouvelable ont une aversion totale au risque. Lorsqu'ils rachètent ou financent un projet au stade Ready-To-Build (RTB - Prêt à Construire), leurs comités d'investissement exigent que la Société de Projet (SPV) soit parfaitement étanche et que le projet soit totalement dérisquable.

Une ingénierie foncière ultra-rigoureuse — alliant découpe parcellaire au cordeau, EDDV, clauses de non-recours assuranciel, et baux authentiques parfaitement purgés — n'est pas une simple option administrative. C'est la condition sine qua non, le prérequis absolu pour passer les audits juridiques (Due Diligences), déclencher des millions d'euros d'investissement sécurisé et garantir la pérennité financière et opérationnelle de l'installation sur quatre décennies. »

Un projet d'énergie renouvelable n'est pas un sprint, c'est un marathon financier et industriel de 30 à 40 ans. Il doit être structuré avec la solidité du béton et la précision absolue du droit immobilier et des affaires. Ne laissez pas un flou foncier initial, séduisant par sa rapidité apparente, mettre en péril votre outil de travail quotidien ou dévaloriser vos futurs investissements.

Vous êtes propriétaire d'un foncier (Hangar, Ombrières de parking, Terrains dégradés) ou vous êtes un investisseur cherchant à qualifier un pipeline de projets ? Vous souhaitez un avis tranché, clair et expert sur la faisabilité juridique et technique de vos dossiers ?

Contactez le Bureau d'Études et la Direction des Opérations d'Horizon Renouvelable. Nous auditerons votre foncier avec la précision exigée par les fonds d'investissement et vous proposerons un montage 100% sécurisé, hautement bancable et totalement dérisquable.